Posté le : 27/08/2014
PLAN
- 1ère rencontre avec Elise Franck
- dans un café
- contact agréable
- le jour où je me suis décidé
- pourquoi cette décision?
- gagner du temps
- éviter de me poser trop de questions
- découvrir le marché de l’investissement immobilier
- mais et le prix?
- j’ai considéré le prix comme une formation
- apprendre en faisant ou en regardant faire de près 🙂
- pourquoi cette décision?
- la recherche du bien 2/5
- visites
- appels à EFC pour relancer
- les travaux 5/5
- la décoration et l’ameublement 4/5
- la mise en location 3/5
- la rentabilité ? 5/5
- des alternatives sérieuses à Elise Franck Conseil ?
INTRODUCTION
Mise à jour du 28/10/2020
Il semble que la société « Elise Franck Conseil » n’existe plus vraiment. Le site elise-franck.com indique « Website Expired » et je ne trouve aucun réalisations récentes de leurs investissements immobiliers.
Mise à jour du 12/04/2016
J’ai un dégât des eaux dans mon appartement. Après expertise de mon assurance, c’est la faute de l’entreprise ayant réalisé les travaux (société IBS maintenant en liquidation judiciaire). Le suivi des travaux avait été réalisé par Elise Franck et je suis donc très surpris de cette mauvaise nouvelle. Je ne vous conseille donc pas Elise Franck Conseil mais plutôt cette agence avec qui je n’ai pas eu ce genre de désagrément. Pour la petite histoire, un tuyau aurait été pincé et caché dans le mur au lieu de le boucher proprement. Le résultat c’est que tout le mur est humide à 100% et que cela abîme le mur et le parquet :-/
Elise Franck est devenue connue avec son livre « Comment je suis devenue rentière en 4 ans ». Je ne vais pas ici vous parler du livre mais plutôt des services de sa société : Elise Franck Conseil (EFC). Dans le livre, elle nous en parle et c’est donc une agence qui s’occupe de tout pour notre investissement immobilier. EFC (Elise Franck Conseil) s’occupe de tout ça :
1 – rechercher la bonne affaire
2 – proposer et faire les travaux
3 – faire la décoration et l’ameublement
4 – trouver un locataire
Bien entendu, c’est ce qui est vendu. Mais est-ce vraiment le cas ? Est-ce vraiment une bonne affaire ? Devez-vous investir via sa société ? Je vais vous raconter ma propre expérience afin que vous puissiez vous faire votre propre avis.
MA PREMIERE RENCONTRE AVEC ELISE FRANCK
J’ai rencontré Elise Franck dans un café à Paris près des halles dans un café nommé le JET LAG au 2 rue Montmartre. Le rendez-vous était fixé au 31 octobre 2012 à 14h (2 ans déjà !!). Nous avions donc rendez-vous ici pour parler d’investissement immobilier et surtout pour éventuellement investir via sa société. Elise m’a donné quelques conseils : avoir un apport d’environ 20-30% et surtout demander un prêt sur une durée longue afin de pouvoir équilibrer loyer reçu et mensualité. Plutôt basique comme conseil quand j’y repense maintenant, mais après tout j’étais vraiment débutant ! Comme vous peut être ? Bref à la suite de l’entretien, je n’étais pas sûr à 100% de vouloir faire ça avec elle. Je me suis dit « c’est cher quand même ».
LE JOUR OU JE ME SUIS DECIDE
Finalement je me suis décidé un an après ! J’ai renvoyé le contrat signé le 3 juin 2013. Voilà, ça y est, c’est parti. Me voilà embarqué dans l’aventure. Pourtant aujourd’hui j’en parle sereinement mais au départ c’était quand même une grosse affaire. Je n’avais payé « que » 200€ pour les frais de recherche, mais si elle trouve quelque chose alors il faut être réactif et dire oui tout de suite pour que ça avance.
Bref, pourquoi avoir pris cette décision ? Tout d’abord, financièrement tout allait bien pour moi, donc c’était le bon moment pour commencer à investir. Ensuite, j’ai pris ça comme une « formation ». Une formation chère, certes, mais une formation. Je n’ai jamais payé pour être formé jusque là. J’ai fait une école d’ingénieur publique donc gratuite et j’étais boursier. Donc je me suis dit qu’il était temps d’investir dans mon avenir. Bref nous voilà partis !
LA RECHERCHE DU BIEN
Première surprise : la recherche du bien n’est pas faite par Elise Franck elle-même. J’étais assez étonné car c’est selon moi son flair qui a fait qu’elle a réussi à s’enrichir aussi vite dans l’immobilier. Bref, je rencontre Emmanuel. Deuxième surprise : c’est un agent immobilier freelance. Il n’est donc pas salarié d’Elise Franck Conseil. Bon je vais voir s’il me propose de bonnes affaires.
Elise Franck m’annonçait qu’il fallait environ 2 mois pour trouver une bonne affaire sur Paris. En ce moment « c’est un peu calme » m’a-t-elle dit. Mais moi je suis impatient d’acheter car je sais très bien qu’après avoir trouvé l’appartement il faut encore sceller l’affaire chez le notaire, puis attendre 2 mois que les travaux soient terminés.
Bref, je laisse faire Emmanuel. Et là : nouvelle surprise. J’ai l’impression d’être « oublié ». Je m’attendais à recevoir un appel régulièrement pour qu’on me dise un peu ce qu’il a visité ou ce qu’il va visiter. Bref que je sois tenu au courant. Après tout je paie un chasseur d’appartement ! Au bout de 2 semaines, c’est moi qui appelle Emmanuel : « Alors vous avez trouvé quelque chose ? ». Il me dit que oui, il y a une belle opportunité dans le 11ème près du Canal St Martin. Une ancienne loge de gardien à rénover et à louer sous forme d’appartement avec mezzanine. Bingo ! Je suis tout de suite intéressé. Et je demande à visiter. Finalement l’appartement n’est plus à vendre quelqu’un a saisi l’affaire avant moi.
Je laisse donc Emmanuel continuer à faire son travail. Voilà une nouvelle opportunité mais qui dépasse « légèrement mon budget ». Il faudrait compter 20 000€ de plus pour cet appartement. Moi, je suis hyper motivé pour acheter, et peu importe le bien, et peu importe s’il est plus cher. Je lui dis que je le prend.
(Après coup : je ne sais pas si c’est une technique pour toucher plus de commission ou bien si c’est la vérité.)
Bref me voilà parti. Je vais visiter l’appartement. Il est dans un état lamentable. Il n’y a pas de carreaux aux fenêtres, le sol et les murs sont très abimés. On aurait dit que l’appartement avait été squatté tellement c’était sale et mal entretenu. Mais je fais confiance à Emmanuel et je l’achète.
LES TRAVAUX
Concernant les travaux je n’ai pas grand chose à dire car je me suis rendu sur le chantier qu’une seule fois. Quand je suis passé dans l’appartement il y avait le chef de chantier et 2 ouvriers. Il y avait des fils électriques et du placo partout. Pour moi qui ne suis pas bricoleur du tout ça fait assez bizarre de voir son appartement dans cet état. Mais ce n’était pas pire que quand je l’ai acheté, alors j’ai laissé faire. Si ça vous intéresse d’ailleurs, la société qui a fait les travaux est très sérieuse : il s’agit d’IBS dans le 11ème à Paris.
LA DECORATION ET L’AMEUBLEMENT
Je n’ai pas vu la transition entre les travaux et la décoration. Quand j’ai visité l’appartement à la fin du chantier il s’agissait de valider que le projet correspondait bien à ce que je voulais. Je suis donc rentré dans un appartement tout neuf. On aurait dit une page IKEA. Simple & très joli. J’ai donc fait le tour de l’appartement avec Perrine. C’est elle qui s’est occupé de choisir les meubles, les petits accessoires (coussins, vase) la couleur des murs et l’agencement général.
Ca je peux vous dire que c’est un vrai bonheur pour moi. Car j’aime les belles choses, mais je suis incapable de décorer correctement un appart. J’ai donc été assez impressionné et tout de suite convaincu que j’avais fait un bel investissement.
J’ai tout de même indiqué 2 bémols à Perrine. Premièrement le meuble de la télévision était ridicule. C’est un tout petit caisson en bois assez moche et très « cheap » dans son aspect. Deuxièmement le lit était trop petit. Et là c’est vraiment quelque chose de super important. Comment est-ce que je peux louer cet appartement à un couple si moi même je trouve le lit trop petit même juste pour moi ? C’était un lit une place et demi.
Je suis assez content d’avoir dit ce que je n’aimais pas, car Perrine a changé le lit pour un lit 2 places sans frais supplémentaires. Il y a eu quelques soucis logistiques, et j’ai eu ma locataire avant que le lit soit changé, mais malgré tout ils ont reconnus leur erreur et le lit a été remplacé.
LA MISE EN LOCATION
Imaginez : vous êtes à la piscine et vous montez les marches du plongeoir. Puis vous montez jusqu’au 2ème étage. Vous avancez jusqu’au bord et vous regardez en bas. L’eau vous parait super loin et vous vous demandez : alors je saute ? Et bien c’est un peu ce que j’ai ressenti quand j’ai du mettre l’appartement en location. C’est là où il ne faut pas se louper. J’ai une mensualité de 1100€ environ donc il faudrait arriver à louer à ce prix là.
Nouvelle surprise : c’est quelqu’un d’autre qui s’occupe de la mise en location et il y aura des frais d’agence pour le locataire entrant ! Bref, je vous présente Davide 🙂 C’est un homme à l’accent italien plutôt sympathique. Il a l’air assez confiant. D’après lui on arrivera à louer sans problème. Il m’explique que pour trouver un locataire l’annonce sera postée uniquement sur SeLoger.com au prix de 1100€ charges comprises. Et chaque semaine, on baissera le prix de 50€ si l’appartement ne trouve pas de preneur. Je suis donc assez angoissé et j’ai peur qu’on ne trouve personne. Et ça n’a pas manque : au bout de 5 jours, Davide n’a reçu aucun appel et n’a donc fait aucune visite. AUCUNE VISITE. A ce moment là je commence à avoir peur que l’appartement soit trop cher et qu’il ne se loue pas. Mais le jour suivant, il fait visiter un autre appartement à une personne qui cherche un appartement. Finalement la personne n’est pas retenue par le propriétaire car elle était en « compétition » avec un couple avec un meilleur dossier. Davide lui propose alors de visiter mon appartement. Ce n’est pas le même arrondissement mais c’est assez proche de la ligne de métro qui l’intéresse. Elle dépose donc son dossier.
Et là on me demande de dire si j’accepte ou pas son dossier. Alors que je n’ai jamais fait ça avant. Je ne sais même pas ce que je dois regarder. La fiche de paie ? Mais elle est en CDD, je dois accepter quand même ? Rassuré par Davide qui m’indique qu’elle a de très bons garants, je me lance et j’accepte. L’appartement est maintenant loué depuis mars 2014. Je reçois les loyers par virements chaque mois juste avant que la banque ne prélève la mensualité de mon prêt.
LA RENTABILITE
Concernant la rentabilité, je ne vais pas rentrer dans les détails mais je suis très satisfait. Au final ce que je demandais c’est que le loyer puisse couvrir au moins mon prêt immobilier, hors charges. Et c’est ce qui est fait donc je suis ravi 🙂
BILAN
Mitigé. Voilà mon sentiment à la fin de cette opération. D’un côté j’ai beaucoup aimé le fait de pouvoir tout déléguer. Surtout parce que je suis 100% novice. En revanche, j’ai trouvé que la prestation était quand même assez chère, et j’ai eu l’impression de me faire avoir sur les frais d’agence. Je ne sais pas trop ce qui a été magouillé dans mon dos, mais je serais plus vigilant sur ce point la prochaine fois ! L’immobilier est un monde de requins, et moi j’arrive comme un bisounours. J’aurais aimé être un peu plus conseillé.
Y A-T-IL DES ALTERNATIVES SERIEUSES A ELISE FRANCK ?
Après ce 1er achat, j’ai voulu renouveler l’expérience. Et j’ai donc cherché à faire jouer la concurrence. Le problème c’est qu’il n’y en a pas ! J’ai trouvé par miracle une agence qui s’occupe de faire la même chose pour un peu moins cher. Mais c’est vraiment pas évident de trouver une société sérieuse. J’ai donc rencontré l’agence et je pars avec eux pour mon 2ème investissement. Je vous raconterais comment tout ça s’est passé 🙂 [edit, voici mon avis sur investissement-locatif.com] Et si vous souhaitez obtenir leurs coordonnées, vous pouvez les obtenir sur leur site : investissement-locatif.com .
Bonjour Guillaume,
Merci pour cet article. J’ai souvent lu des avis sur son bouquin mais jamais encore je n’avais lu un compte rendu aussi détaillé de quelqu’un qui a fait appel à ses services.
En revanche je n’ai pas bien compris quelles étaient les limites de sa prestation. Elle sélectionnait les intervenants (chasseur/agent immobilier, entreprise de travaux, entreprise de décoration) qui te facturaient ensuite chacune ses propres prestations ? Si ce n’est que coordonner des sous-traitants sa prestation me parait un peu onéreuse (surtout qu’on peut imaginer qu’elle touche des commissions d’apporteur d’affaires) par rapport à une prestation d’architecte d’intérieur.
Cela dit le plus important c’est que tu sois satisfait du rendu même si tu as l’impression de l’avoir un peu surpayé…
Bonjour Didier-Fabrice,
Non la facturation est unique. Chaque intervenant ne nous facture pas ses propres prestations. Je voulais simplement mentionner le fait que j’étais étonné que tout soit délégué à d’autres personnes. Tu as investis aussi ? Où ça ?
En même temps si elle ne délègue pas ça ne vaut plus le coup d’être rentière 😉
Moi j’ai investis chez moi en Guadeloupe, mon avatar c’est le portail d’accès à la plage de la résidence…
Merci pour cet article « transparent » et honnête !!
Une petite question qui j’espère aura sa réponse
Dans les 16 mille euros tous les prestataires sont payer ou seulement elise?
Qui s’occupe de la gérance de votre bien?
Vous même ,elise, une agence?
Désole je n’ai pas trop saisi
Bonjour,
Je suis basé en Dordogne, et j’avais vu ce que racontait Elise Franck il y a minimum 3 ans.
Pour ce qui est des prestations :
Le conseil est une chose.
La réalisation des travaux en est une autre.
J’ai fait quelques investissements locatifs (voir mon blog immobilier locatif sur overblog).
L’agence qui organise les travaux au nom du propriétaire n’est pas maître d’oeuvre, que je sache.
Il y a donc un risque en terme de garantie décennale. Certes, les artisans ont a priori leur assurance (à vérifier, toujours directement auprès de l’agence qui a remis l’attestation. Une attestation de garantie décennale de janvier quand on est en décembre ne prouve rien… L’assurance est peut-être résiliée pour non paiement, par exemple…)
Pour ce qui est des travaux, qui est le donneur d’ordre, qui est le maître d’oeuvre ?
Ce sont des points déterminants. Le maître d’oeuvre agit (comme un architecte, ou un contractant général), mais s’il n’a pas d’assurance décennale, qui va payer les défauts de réalisation ? C’est lui, s’il est solvable, et s’il est assuré, son assurance se retournera ensuite vers l’assureur de l’artisan défaillant ! Ca peut être long …
Petite remarque sur le terme de rentier :
En gros, Elise Franck dit qu’elle est devenue rentière, mais en fait, elle n’est pas devenue rentière grâce à sa « méthode » !
Concernant ses investissements, elle prouve surtout que quand on achète dans un marché immobilier porteur (ce qui est le cas entre 1998 et 2008 partout en France), on ne perd pas d’argent à la revente, surtout, si on aménage avec goût, ce qu’elle a fait.
Elle explique donc que sa méthode fonctionne sur un marché haussier. (très haussier x3 en moins de 10 ans, plus les revalo grâce aux travaux, et l’amortissement des capitaux, oui elle s’est enrichie, mais pas de méthode Elise Franck. Elle a agi au bon moment, avec courage et talent, mais pas de méthode magique reproductible surtout aujourd’hui.
Car qu’en est-il sur un marché stable ou à la baisse comme aujourd’hui ?
J’ai mis en place un simulateur informatique d’investissement immobilier. Il est redoutable, performant. Il permet d’éviter de se retrouver étouffé par la CSG-CRDS et l’impôt sur le revenu liés aux revenus fonciers, alors que la trésorerie dégagée par le projet est souvent nulle voire négative.
De mon côté, j’ai acheté 3 immeubles en moins de 3 ans.
J’ai rénové un immeuble de 6 appartements, en Dordogne.
Je l’ai acheté, il se louait environ 1.500 € mensuels charges incluses.
Aujourd’hui, je suis à 2.100 € mensuels, sur ce bien, hors charges. rendement plus de 12 %.
L’ensemble de mon immo est à 10.7 % de rendement sur prix d’achat frais d’agence et de notaire inclus.
Je peux faire des études de projet, moyennant un tarif modeste, compte tenu des enjeux !
Voir les exemples des impressions écran du simulateur.
J’ai surtout fait des travaux de look sur les T1 et studios :
Cuisine avec évier et plaques encastrés, carrelage, déco peinture, papier peint, salles de bains rénovées. Ca change tout. Les locataires sont prêts à payer plus pour avoir vraiment mieux.
Ca, je le confirme…
Bonne continuation.
Laurent du
@Noos : les 16000 euros comprennent les frais Elise Frank (donc recherche du bien, suivi des travaux, décoration et mise en location). Je m’occupe moi même de gérer le bien. Je mettrais en agence quand j’en aurais plus (ou que j’en aurais marre) 😉
Merci pour cet article transparent et très instructif.
J’ai l’impression que dans l’immobilier personne ne prend les risques à sa place et c’est en prenant le risque que l’on peut gagner de l’argent. Si l’appartement ne s’était pas loué au prix attendu ou si le locataire ne paye pas le loyer, Elise Franck conseil n’y est pour rien et ne garantit rien. Si les 16000 € comprennent aussi les travaux de transformation de l’appart (c’est bien ça?), cela ne me paraît pas exagéré.
Sylvain
il y a un concurrent direct mais sur paris uniquement villageinparis
je n’ai pas fait l’investissement moi meme avec cette personne mais un ami proche l’a fait et est tres satisfait. je viens de signer avec EFC pour un appartement sur lyon. pour le moment no news mais finalement votre article me rassure, c’est « normal ». pour le reste j’attend mais je suis un peu effrayée, aimant avoir le controle qd meme c’est dur de déléguer mais quand on a pas de temps …
Bonjour,
Merci pour cet article détaillé et honnête.
Je songe moi-même à investir mais je n’ai pas de temps pour le faire. Un collègue de travail est passé par la société Investis-Paris pour réaliser son investissement et il en est très content. L’opération lui à coûté 190 000 euros au global et les honoraires d’Investis-Paris était de 11 000 euros (6%). Il va falloir que je me lance…
Quelques infos
1) 12% de frais d’agence c’est très très très cher (pour rester poli)
2) Elise (Anne pour plus être plus précis c’est son vrai prénom) a également touché sa part sur les frais d’agence.
3) Elle a touché également une commission sur les travaux et plus généralement sur tous les intervenants.
4) Le fameux Davide est son mari. Il suffit de reprendre sa carte de visite et vous aurez le vrai nom/prénom de notre amie Elise (Anne Sciannimonaco)
Bonjour,
vos informations sont très intéressantes.
Je suis un peu dans votre situation car je cherche à investir sans avoir un apport conséquent.
Pouvez-vous m’indiquer les coordonnées de l’agent immobilier qui vous a trouvé l’appartement?
Merci d’avance pour votre aide et bon prochain investissement à venir pour vous!
Merci Hervé pour ces précisions très intéressantes …
Bonjour à tous ! c’est ELISE FRANCK
je viens de lire tous vos commentaires, merci beaucoup pour vos avis et merci Guillaume pour l’article qui à l’air d’être bien référencé !
Je vais essayer de répondre en quelques points à vos interrogations :
– EFC est aujourd’hui une société de 3 salariés, 4 commerciaux et 2 sous traitants, (+ nos partenaires entrepreneurs bien sûr). Nous sommes présents à Paris, en région parisienne, à Marseille et à Lyon et nous allons monter notre concept en franchise courant 2016. Le siège de notre société se trouve au 28 rue de Hauteville Paris 10ème.
– nos honoraires s’élèvent aujourd’hui à 7 % ht sur le package : prix du bien, travaux et fournitures,
Ces honoraires comprennent : la mise en place du projet dans son intégralité, notre expertise dans le domaine sur les trois étapes clés de l’investissement (sélection du bien, ré aménagement du bien pour valorisation, ameublement et décoration, 1ère mise en location)
– nous ne sommes pas rémunérés sur les intermédiaires (agence, notaire, courtier)
– je suis la fondatrice du concept « Rentière en 4 ans » et notre société ELISE FRANCK CONSEIL précurseur du concept « Investissement locatif meublé dans l’ancien » en tant que société spécialisée
– Trois personnes (une agence immobilière, un de nos salarié et une cliente) ont tenté de copier notre concept, mais malheureusement pour eux il n’ont pas l’expérience suffisante dans l’investissement locatif meublé et ils ne savent pas valoriser un bien, alors que ces deux éléments sont la base même d’un investissement locatif meublé réussi et rentable. L’investissement locatif meublé permet une rentabilité élevée à condition de le faire de façon professionnelle, sinon au contraire, ça peut devenir une source de dépenses incontrôlée et un mauvais placement !
– La méthode que je décris dans mon livre n’est pas le fait d’une période donnée où le marché était favorable puisque le marché immobilier il y a 10 ans était dans une configuration similaire à celle d’aujourd’hui. Tout le monde me déconseillait d’acheter car les prix étaient au plus haut et sois disant entrain de baisser et les taux d’intérêts étaient de l’ordre de 4 / 5 % !
Pour info, nous sommes entrain de nous implanter sur toute la France et cherchons des franchisés pour notre enseigne. Pour toutes personnes intéressées, n’hésitez pas à m’envoyer un mail à l’adresse suivante : « info@else-franck.com »
Vous pouvez également me retrouver sur mon blog rentiere.fr ou sur you tube, ou encore sur notre nouveau site spécial Paris : investissement-locatif.paris
Je reste à votre disposition pour toute demande ou question
à bientôt
ELISE
Bonjour Nadège,
Des nouvelles de ton investissement sur Lyon avec EFC. Je suis à deux doigts de me lancer mais j aimerai un avis.
MERCI BEAUCOUP
Bonjour à tous,
Merci d’être aussi nombreux à poster des commentaires sur mon blog. Je vois que le sujet en intéresse beaucoup.
Concernant mes investissements locatifs, j’ai réalisé un second investissement locatif à Paris, avec une autre agence (http://www.investissement-locatif.com gérée par Mickael Zonta).
J’ai été très satisfait de cette second prestation, de la qualité de service et du niveau de rendement délivré. J’ai d’ailleurs fait un témoignage à ce sujet à lire ici : https://www.guillaumeautret.com/mon-avis-sur-investissement-locatif-com/
Si vous avez des questions concernant mes expériences d’investisseurs, n’hésitez pas à me contacter en privé.
A bientôt
Merci pour ce retour d’expérience ! je suis en train d’étudier la question pour mon premier investissement locatif sur Lyon. Ce retour va compter dans ma décision concernant le choix de mon prestataire. J’ai relevé plusieurs services similaires à Elise Franck, je partage d’ailleurs mon projet dans son intégralité ici : http://www.linkstudio.fr/premier-investissement-locatif-a-lyon.htm
@ CHantal : je n’ai pas vu votre email, désolée. je suis à votre disposition avec un retour (laborieux) !
pour ma part depuis le mois de mai 2015, l’opération à ce jour n’est toujours pas dénouée.
je constate une chose c’est que si l’opération est sensée être encadrée par des pros, je note la marge prise mais aucun intérêt pour le produit / client.
je pense que Mme Elise Franck est mobilisée sur la rénovation de ses locaux pro et sur son développement de franchise. apres quelques années à s’etre impliquée, il est venu le temps du management et de ses derives …
Edit : je ne recommande plus les services d’Elise Franck Conseil car j’ai eu un soucis avec le 1er appartement qu’ils ont fait pour moi. Si vous devez choisir, je vous conseille plutôt http://www.investissement-locatif.com
Bonjour.
Est ce que Elise Franck s’est investi dans la résolution de votre problème ? Avez vous réussi à faire fonctionner une assurance ? Concernant investissement immobilier. com, sont ils maître d’œuvre ?
Cordialement.
LL
Bonjour,
J’ai eu la même expérience avec la société Elise Franck! Désastreuse ! Des frais d’agence hors de prix lors de l’achat !! et des travaux qui n’en finissent plus ! des fuites partout !! Peut être pourrions nous monter un dossier tous ensemble contre elle.
Merci Guillaume pour ce commentaire détaillé, même s’il date un peu. J’en suis à ma première expérience et mes impressions sont très similaires aux vôtres, avec les mêmes bémols.
@Nadège: Où en êtes-vous maintenant? Combien de temps a duré votre opération de A à Z (entre mai 2015 et janvier 2016 non terminée)?
Je suis passé par un Elise Franck pour un 1er investissement locatif et j’étais satisfait, j’ai même fait une vidéo sur le sujet sur ma chaîne Youtube pour recommander ses services.
J’ai donc signé pour 5 appartements supplémentaires… et ça a été la descente aux enfers.
Je ferai une vidéo prochainement pour tout expliquer mais en gros :
– délais de plus en plus long entre l’achat et la livraison de l’appartement avec un locataire (de 139 jours pour le 1er appart à Paris, puis 153 pour le 2ème, 229 pour les 3 et 4ème et 424 jours prévus pour les 5ème et 6ème !).
Oui cela fait un an que j’ai acheté les deux derniers appartements et les travaux ne sont toujours pas finis.
– Locataires choisis de plus en plus cavalièrement
– Gestion locative désastreuse qui a été abandonnée brusquement avec 30 jours de préavis
– Du coup, pour le 2ème appartement le locataire a laissé les lieux dans un état lamentable qui nécessite environ 4000 euros de travaux. C’est une responsabilité partagée entre le locataire et la société EFC qui n’a même pas fait l’état des lieux convenablement.
– La société EFC qui s’est aventurée sur un terrain qu’elle ne maîtrise pas, la séparation d’un seul bien en deux appartements, ce qui a entraîné de gros délais et complications administratives notamment au niveau de l’installation des compteurs électriques.
– Et, cerise sur le gâteau, Elise qui ne reconnaît jamais ses torts et m’écrit des emails longs comme le bras pour m’expliquer par A+B pourquoi tout ça, en fait, c’est de ma faute. Elle a par exemple voulu me faire croire que j’étais responsable de 2 mois de délai dans l’affaire de l’appartement dont les travaux ne sont toujours pas finis au bout d’un an. Quand j’ai repris tout l’historique des emails (oui, j’ai dû me taper ça), seulement 10 jours de retard m’étaient imputables. Quand je lui ai envoyé ça avec les preuves, aucune réponse de sa part.
J’ai évidemment mes torts aussi, notamment d’avoir fait trop confiance à Elise et à son concept de « clés en main » et de ne pas avoir assez surveillé le tout… mais honnêtement je n’aurai pas investi en 1er lieu si on m’avait dit que j’allais devoir gérer activement certaines phases.
Bref, je ne recommande absolument pas et je compte bien faire une vidéo là-dessus quand tout sera terminé.
Intrigué et intéressé par votre publication, j’ai tenté de rentrer en contact avec l’agence en question pour un rendez vous. Voici la réponse tragi-comique qui m’a été faite:
« Bonjour
pour tout entretien de visu avec moi il faut prévoir un versement de 300 euros à l’avance
si vous confirmez ce rendez vous, je vous enverrais mes disponibilités pour fixer une date
sinon vous pouvez convenir d’un rendez vous téléphonique avec mon collaborateur afin qu’il vous explique les détails de notre concept
bien à vous
E FRANCK »
Je suis pantois…
Bonjour,
je réfléchis également à un investissement via une agence telle que EFC et j’aimerais avoir plus de détail sur ce qui s’est mal passé. Pourrait-on rassembler les expériences de chacun de manière plus détaillée ? Peut-être simplement qu’ils sont bons sur certains services mais pas sur d’autres ?
Mise à jour : les deux appartements ne sont toujours pas terminés. Cela fait donc 543 jours que j’ai commencé à rembourser le prêt immobilier sans avoir aucun loyer en retour.
J’ai calculé que le fait de passer par Elise Franck m’a coûté au minimum 23 000 euros en perte directe, sans compter les coûts d’opportunité, le temps perdu, l’énergie gaspillée, les dommages moraux et le stress (conséquent) liés à la mauvaise communication et le mauvais service client, alors que passer par ses services est censé au contraire nous décharger de tout 🙂 .
A coté de cela, j’ai pu vraiment apprécier la qualité du service de la société MRZ dans la gestion locative (c’est juste le jour et la nuit), et qui a une équipe sympa qui a pignon sur rue (donc vous pouvez aller râler directement si quelque chose ne va pas, contrairement à Elise qui n’a pas de bureau et n’utilise même pas son vrai nom).
Et ça fait juste plaisir chez MRZ de parler avec des gens qui savent de quoi ils parlent. Après des années passées chez Elise Franck c’en est même surprenant.
Bref je raconterai mon expérience en détails (le négatif comme le positif car il y en a eu un peu quand même) dans un prochain article, mais en attendant, à bon entendeur…
Bonjour,
Meme experience desagreable avec EFC lors de l’achat d’un appartement a Lyon. Des delais de travaux anormalement long et une estimation de loyer completement erronee! l’estimation d’EFC environ 1100 euros, aujourd’hui cet appartement est loue 700 euros….
Peut-être qu’en déléguant cela lui permet aussi de toucher des petites commissions sur les personnes à qui elle apporte des clients, c’est une possibilité qui ne serait pas bête de sa part (par contre cela augmenterait un peu la note finale de l’achat mais bon si le client qui passe par Elise Franck est content malgré ça, tout va bien).
Bonjour,
Attention à toutes ces videos et donneurs de lecons.
meme si l’immobilier est un placement interessant car financable à credit, les risque existent, surprise sur les travaux, risques d’impayé…. ET il faut rembourser le credit, payer le foncier, la CSG et les impots.
Si vous faites une opêrations blanche aujourd’hui bravo c’est un bon placement en acceptant les risques. MAIS delà a en ressortir un petit benefice (salaire), c’est beaucoup plus difficile. La solution c’est de prendre un credit sur 25ans
Faites bien vos comptes
Et il faut gagner la confiance des banques pour le pret
Bjr
Je viens de faire un investissement locatif avec la société elose Franck a Marseille.
C’est la catastrophe, une arnaque complète ,
Une agence de gestion qui a cherché un locataire qui n’a pas paye des le premier mois, qui avait disparu au Maroc.
Tout ce que je découvre au niveau des contrat semble falcifié. Je me retrouve avec une locataire qui a disparu, un vie’ qui se vendrait en dessous du prix d’achat. Et peut être un procès a venir
Sans compter mon crédit a payer.
Faite passer le message Surtout pas Émise Franck
,
Bonjour,
J’ai fait un projet avec Elise Franck ainsi qu’un ami, résultat= catastrophe, travaux très mal faits (entreprise de travaux Probatrenov n’hexiste plus liquidation judiciaire) on a dû remettre de notre poche pour terminer d’arranger chacun notre appartement; moi les velux (4000€) et ce n’est pas fini!
Mon ami a dû arranger la cuisine (meubles) refaire le sol de la cuisine et de la salle de bain et lui aussi ce n’est pas fini!
Une autre entreprise de travaux avait été choisie au début, il y a eu Probatrenov ensuite sans prévenir, j’ai jamais vu leur devis.
Elise Franck injoignable.
En fait clef en main mais pas du tout, j’ai dû tout suivre comme je pouvais du début à la fin et c’est moi qui ai trouvé mon premier locataire.
Apparemment il y a la société « investissements-locatif.com » qui propose la même chose, d’ailleurs c’est un ancien commercial d’Elise qui s’est barré pour aller chez eux!!
Maintenant je fais mes projets seule car entre temps j’ai fait une formation chez Mickaël Ferrari qui m’a apporté plein de choses.
Conclusion= Fuyez très loin
J’ai dans un premier temps été séduit par le concept et surtout par le parcours d’Elise FRANCK ce qui m’a donné envie de faire un projet immobilier avec cette société. J’ai donc fait un premier achat sur Paris qui s’est plutôt bien déroulé mais il y avait quand même certaines choses que je ne trouvais pas très pro notamment le suivi du chantier. J’ai tout de même voulu leur faire confiance une seconde fois. Un nouveau projet en région parisienne. Le loyer annoncé était vraiment élevé mais je ne me suis dit qu’ils étaient censé être professionnel donc ils devaient connaitre le prix du marché. Erreur. Une fois la prestation payé à la société Elise Franck les choses se gâtent je trouve. Les travaux (société PROBATRENOV à un prix exorbitant pour le travail final qui est à revoir (aucune possibilité de choisir à entrepreneur de notre choix). Je ne parle même pas du suivi chantier qui n’est pas fait. Aucune nouvelle, beaucoup de retard chantier, locataire trouvé très difficilement au bout de 3 mois à un loyer nettement inférieur à celui annoncé. La cerise sur le gâteau c’est le problème d’agencement comme par exemple une chaudière à gaz murée dans une chambre… cout de l’opération 6000 euros de plus… Personne n’avait rien dit rien vu alors qu’ils sont censés être des professionnels de l’immobilier.
Je conseille vivement à tous les investisseurs de se tourner vers d’autres société qui pourraient être beaucoup plus pro.
Je ne me suis malheureusement pas renseignée avant de contacter Elise Franck et son compagnon David Sciannimonaco. Les faits : je la contacte pour mieux comprendre le concept, elle me dit qu’elle a un bien qui correspond tout à fait à Marseille pour moi. Elle me dit de lui faire confiance et que même si elle n’a pas les derniers PV d’AG, elle est certaine que tout est sain dans la copropriété, et me demande de lui faire un virement de 1800 euros facturés sur sa société de design et non sur celle de Elise Franck car ce n’est pas du tout en conformité avec les règlementations en vigueur – je ne saurai cela qu’après…. Evidemment, j’obtiens le PV d’AG de l’année précédente, et là, belle surprise !! La copropriété est obligée par la ville de Marseille de faire de gros travaux ! C’est dire l’état de l’immeuble ! Elise Frank (ce n’est pas son vrai prénom) me dit que c’est à prendre ou à laisser et que ce n’est pas grave du tout et que c’est une excellente affaire même sans savoir le coût afférent aux tantièmes de mon futur appartement puisqu’elle me dit ne pas arriver à joindre le syndic (!!) et l’architecte en charge de la copropriété (!!). C’est vraiment une démarche totalement fallacieuse puisqu’elle a mon argent. Et le clou, elle m’écrit (ne m’appelle pas, alors que lorsqu’il faut appeler pour obtenir des virements ! même à 21H00, elle n’hésite pas), en m’expliquant que le bien est vendu ! Et évidemment depuis 11 mois, j’attends son remboursement. En octobre, son compagnon m’explique par voie de mail qu’ils ont des soucis de trésorerie et qu’ils me remboursent la moitié de ce qu’ils me doivent, reconnaissant ainsi évidemment la duperie…. j’attends toujours le reste .
Bonjour,
Je ne me suis malheureusement pas renseignée avant de contacter Elise Franck et son compagnon David Sciannimonaco. Les faits : je la contacte pour mieux comprendre le concept, elle me dit qu’elle a un bien qui correspond tout à fait à mes objectifs à Marseille. Elle me dit de lui faire confiance et que même si elle n’a pas les derniers PV d’AG, elle est certaine que tout est sain dans la copropriété, et me demande de lui faire un virement de 1800 euros facturés sur sa société de design et non sur celle de Elise Franck, car ce n’est pas du tout en conformité avec les règlementations en vigueur – je ne saurai cela qu’après et comprendrai la manoeuvre…. Evidemment, j’obtiens le PV d’AG de l’année précédente, et là belle surprise !! La copropriété est obligée par la ville de Marseille de faire de gros travaux ! C’est dire l’état de l’immeuble ! Elise Frank (ce n’est pas son vrai prénom) me dit que c’est à prendre ou à laisser et que ce n’est pas grave du tout et que c’est une excellente affaire même sans savoir le coût afférent aux tantièmes de mon futur appartement puisqu’elle me dit ne pas arriver à joindre le syndic (!!) ni l’architecte en charge de la copropriété (!!). C’est vraiment une démarche totalement fallacieuse puisqu’elle a mon argent. Et le clou, elle m’écrit (ne m’appelle pas, alors que lorsqu’il faut appeler pour obtenir des virements ! même à 21H00, elle n’hésite pas), en m’expliquant que le bien est vendu ! Et évidemment depuis 11 mois, j’attends son remboursement. En octobre, son compagnon m’explique par voie de mail qu’ils ont des soucis de trésorerie et qu’ils me remboursent la moitié de ce qu’ils me doivent, reconnaissant ainsi évidemment qu’ils ont pris mon argent, l’ont encaissé alors même qu’il n’y avait pas le moindre début de transaction… Evidemment j’attends toujours l’autre partie de ma somme. Comment vous dire qu’il ne faut surtout pas écouter les sirènes de leurs conseils. Et que cette société n’est pas à recommander. Je ne lâcherai rien au regard de ma situation et si je ne suis pas remboursée -ainsi que les frais associés à mes démarches – , ces deux associés vont finir par le regretter amèrement
Bonjour,
Merci pour cet article.
Cependant j’ai du mal à comprendre exactement ce qui est réellement fait à part de parler aux sous-traitants. N’est ce pas un peu cher payé ?
Je suis en grande hésitation mais je ne voudrais pas me faire avoir, et quand je lis les commentaires j’ai quelques doutes.
Bonjour,
Si c’est pour tout déléguer de A à Z, autant acheter des SCPI, vous aurez 4% ou 5% de rendement et vous ne ferez rien. C’est finalement ce que vous aurez en moyenne avec Élise Franck conseil. Quand tout se passe bien, vous aurez 7, mais le jour où il y a un problème…
Donc, tout déléguer… oui, ça s’appelle une SCPI qui offre une diversification en plus.
Ce qu’il faudrait, c’est déléguer les tâches les moins rentables à faire soi-même, c’est-à-dire une grande partie des travaux. Ce qui vous permettra de gonfler votre rentabilité sera votre capacité à trouver des artisans sérieux qui font du bon boulot et rapidement.
Par contre, le boulot de l’agence, il faut le faire soi-même. Normalement, si vous mettez le truc sur leboncoin et seloger.com, vous avez des clients. Sauf si vous êtes trop cher où si il n’y a pas de demande à cet endroit. Le problème de déléguer ça, c’est que votre Italien s’en fout de vous louer votre truc. Ce qu’il veut, c’est avoir un catalogue avec pleins d’apparts dedans. Le votre n’en est qu’un parmi d’autres. Pourquoi s’est-il limité à seloger.com ? Parce qu’il se fout totalement de vous le louer à 1050 ou à 900€. Il perdrait alors 150€ de commission me direz-vous. Certes, mais mieux vaut pour lui passer son temps à faire rentrer un autre appartement dans son catalogue et avoir une autre commission.
Il faut aussi chercher soi-même l’appartement. En effet, Élise Franck cherche des appartements et ses employés aussi. À votre avis, à qui vont les meilleures opportunités ? A mon avis, à Élise Franck, ensuite à ses employés et enfin aux clients.
Déléguer le choix des artisans est un problème aussi. Grâce à tous ses clients, Élise Frank représente un chiffre d’affaires monumental, ce qui lui permet de tirer les prix vers le bas… pour ce qui est de ses propres opérations, pas les votres. Elle dit peut-être clairement aux artisans que si ils veulent continuer à travailler pour elle, ils doivent lui faire tel chantier nikel et à prix tabassé. Sur les autres chantiers, en revanche, elle sera moins exigeante. Même si ce n’est pas dit clairement, les artisans ont tout intérêt à faire un boulot nikel et pas cher chez elle mais que par contre, si ils baclent un peu chez ses clients, ça ne se verra pas.
Il me semble que le modèle économique est structurellement porteur de trop de conflits d’intérêt pour être intéressant pour le client. Ou alors, il faudrait que le prestataire n’ait pas le droit de faire des opérations pour lui-même, qu’il n’ait à le faire que pour lui.
Bonjour,
Article intéressant et très à propos dans mon cas.
Je souhaite également réaliser une investissement locatif. Connaissez-vous d’autres alternative à EFC ? Que je puisse comparer au mieux les prestations ?
Merci par avance !
Bonjour,
Pensez-vous que la crise Covid 19 ouvre de nouvelles opportunités d’investissements ? L’accès au crédit semble difficile ce qui pourrait (notamment à Paris) créé une tendance de baisse des prix,
Pensez-vous que le moment est opportun pour investir ou faut-il attendre une reprise et s’assurer que le marché ne sera pas trop impacté ?
Merci,
Laura