Guillaume Autret

22 Responses for "Où trouver des SCPI ?"

1. Rémy mai 17th, 2009 at 23:08 1

   Il ne me semble pas très judicieux d’investir maintenant dans ce genre de produit.

   Le sous-jacent semble avoir augmenté très fort, et donc laisse peu de marge de rentabilité ou de progression de capital.

   Voir Joseph Comby ou Jacques Friggit pour se faire une idée …

2. admin mai 18th, 2009 at 8:13 2

   Merci Rémy pour ton commentaire

   J’ai cherché un peu les deux noms dont tu parles mais je n’ai rien trouvé concernant les SCPI. Aurais-tu un lien à partager ?

3. Rémy mai 18th, 2009 at 9:34 3

   Les scpi sont basés sur l’immobilier, non ?

   Regarde les graphiques dans images.google.fr

   En plus, dans le forum de boursorama, une majorité de forumeurs déconseillent de rentre sur les SCPI :

   http://www.boursorama.com/forum/message.phtml?file=382748213

   Friggit et Comby sont des références dans le suivi de l’évolution des prix de l’immobilier (de manière macroscopique).

4. admin mai 19th, 2009 at 6:45 4

   Oui c’est de l’immobilier, mais je ne vois pas pourquoi je devrais me méfier de ce genre de placement ?

   Le lien sur boursorama n’a pas l’air sérieux puisqu’il parle d’investissement sur le court terme (or ce n’est pas ce que je recommande). Et je n’ai rien trouvé dans google images…?

   Surtout qu’il faut savoir une chose c’est que les rendements des SCPI sont fixés pour l’année en cours, donc les risques ne sont pas si élevés que ça.

5. Rémy mai 19th, 2009 at 9:57 5

   Investir à petit prix, détenir un portefeuille pour limiter le risque locatif et déléguer la gestion à un pro. La détention de parts de sociétés civiles de placement immobilier (SCPI) a, ces dernières années, permis aux épargnants d’empocher des rendements appréciables (de 6 à 9 % par an). Pourtant, avec la baisse sensible des prix de l’immobilier, la « pierre papier » entre à son tour dans la crise.
   Un petit article datnt de mai 2009 :

   http://www.lexpress.fr/actualite/economie/4-la-pierre-papier-touche-par-la-crise_759020.html

   (Commentaire édité : le lien se suffit à lui même)

6. Rémy mai 19th, 2009 at 10:17 6

   Pour donner plutôt mon avis :

   On peut difficilement dissocier un produit de son sous-jacent.

   Si on voit arriver une crise immobilière, je ne comprends pas bien pourquoi les produits basés sur l’immobilier ne subiraient pas une crise correspondante.

   Exemple : vous achetez des actions d’une poissonnerie, et quand il n’y a plus de poisson, bah, les bénéfices de la poissonnerie ne vont pas être gros …

   On peut toujours arguer du fait que dans le cas de l’immobilier, il y aura toujours des gens qui auront besoin de se loger.

   Oui, de même pour les commerçants qui auront besoin de louer leurs magasins.

   Cependant, en temps de crise, si les magasins ne font pas de bénéfices, ou, pire, font faillite, il y aura des vacances locatives, et donc des soucis de rentabilité de la SCPI.

   De plus, la valeur des parts de la SCPI varient. Une diminution, comme une augmentation sont possibles.

   L’arbitrage entre la location et l’achat peut alors se faire.
   Quand les prix de l’immobilier baissent, l’intérêt de l’achat augmente (quand le loyer dépasse le remboursement et que le rendement du loyer dépasse le taux du crédit).

   De plus, après sept années de crise de l’immobilier (j’appelle crise l’augmentation inconsidérée du prix des biens sans relation avec la valeur de ces biens ni relation avec l’augmentation de la richesse des gens), les gestionnaires des SCPI ont dû acheter cher les biens loués, donc le risque en capital est important.

   Maintenant que nous revenons à nombres de transactions normaux, que le prix des locaux vont baisser pendant quelques années (l’immobilier ne baisse pas en 1 an, ceux qui disent que la baisse est finie vont se mordre les doigts).

   Je dirais que pour ce qui touche à l’immobilier, le risque est aujourd’hui majeur pour un nouvel entrant : prix d’achat élevé, et perspectives de perte de capital, rentabilité globale faible.

7. Rémy mai 19th, 2009 at 10:34 7

   http://www.optionplusconseil.fr/images/Rendements1.JPG

   Ci-dessus, une comparaison historique du rendement de SCPI.

   De 1987 à 1996, le rendement d’une SCPI est inférieur au TME, donc possibilité de trouver des placements sûrs à ce taux. Quand les prix ont augmenté (de 1996 à 2008), en effet, le rendement a été supérieur au TME.

   Troisième point, il faut faire attention à la définition du rendement : il est souvent exprimé comme suit : revenu / (Prix d’achat moyen de l’année).

   Ce qui veut dire que le rendement augmente lorsque le capital diminue pour le même loyer.

   Exemple : 12 000 € de loyers / 240 000 € de capital = rendement 5%

   Si le capital ne vaut plus que 120 000 €, le rendement est de 10 %.

   Pourtant, vous êtes moins riche !!!

8. Rémy mai 19th, 2009 at 10:37 8

   En plus, le lien est tiré d’un vendeur de SCPI …

   http://www.optionplusconseil.fr/opportunites.htm

9. admin mai 19th, 2009 at 21:44 9

   Merci pour toutes ces précisions ! Je pense que de toute façon tout investissement doit être réfléchi.

   Malgré tout je pense que les SCPI sont un excellent support pour les personnes souhaitant investir dans l’immobilier avec peu de fonds. A condition de garder ses parts longtemps et de ne pas avoir besoin de cet argent.

   Merci pour tous ces liens et pour ton point de vue sur les SCPI. Est-ce que tu investis ailleurs ? En bourse ?

10. Rémy mai 20th, 2009 at 8:20 10

    Comme tout investissement, il faut être prudent.

    Je me suis fait « avoir » par mon banquier il n’y a pas longtemps : il ne m’a pas donné tous les éléments, et c’est à la signature que j’ai appris l’ensemble des clauses …

    La démarche ne m’a pas plu …

    Sinon, un peu de bourse; oui.
    Mais je commence seulement.

11. admin mai 22nd, 2009 at 21:53 11

    Tu avais investi dans des SCPI ? Tu n’as pas obtenu le retour que tu attendais ?

    Si c’est le cas, ça m’intéresse, car je suis sur le point d’en acheter…

    Pour la bourse tu prend des actions via un PEA ou une assurance vie ? Tu conseilles d’acheter ?

12. Rémy mai 23rd, 2009 at 0:11 12

    Que de questions !

    1 – Non, je n’ai pas investi dans les scpi, par contre, je me suis beaucoup intéressé au secteur immobilier depuis 2005. Trouvant alors que les prix était devenus délirants, et ne comprenant pas pourquoi, je me suis formé en lisant principalement les forum sur l’immobilier, notamment celui des Echos : http://forums.lesechos.fr/echos_immobilier3/finances-personnelles/immobilier/logement-y-a-t-il-une-bulle-immobiliere-1157203482.htm

    2 – Question assurance-vie, je suis depuis un an en fond euros pour éviter le crack boursier, idem sur des fcp d’entreprise depuis 18 mois).

    3 – Question investissement, pour l’instant, j’ai préféré prendre des FCP via boursorama, compte « Boursorama 0% » qui a des frais mini et des fonds sur toutes sortes de secteurs (du moins risqué au plus risqué). Là, j’ai pris des fond très risqué, vu que tout le reste est sans risque.

    4 – Je ne conseille pas d’acheter en bourse, car je pense que le rebond boursier est artificiel.

    Il y a un rebond, mais les prévisions d’activité économique sont très mauvaises (récession en france depuis un an, dans le monde entier aussi, d’ailleurs …).

    La reprise n’est aujourd’hui due qu’à la masse impressionnante d’argent qui a été injectée dans l’économie. Cette masse d’argent, qui ne correspond à aucune valeur réelle va sans doute créer une bulle quelque part (après les nouvelles techno, l’immobilier) sans doute dans l’énergie « verte », dans la gestion de l’eau peut-être. Difficile d’être devin.

    Pour l’immobilier, avant de faire des affaires, il va falloir attendre un minimum de 3 ans, une augmentation des prix de 100% ne peut pas se résorber en un an. Dit autrement, les propriétaires actuels ne sont forcés de vendre qu’au bout de 2 ans (dans le cas d’un crédit relais : 12 mois renouvelables une fois + transformation de leur maison en maison secondaire au bout de 12 mois => impôt sur les plus-values).

    Regarde aussi un autre site : la chronique agora.
    Sous un langage obscur et pédant, parfois drôle, ils essaient de décrypter les actes des différents acteurs de l’économie mondiale, et aussi de prendre de la distance du mouvement de masse. Ils se disent contrariens, c’est site à une phrase de Rockfeller ou Rothschild : Quand mon chauffeur me parle de bourse, je vend mes actions.

    Dit autrement : quand tout le monde pense la même chose, personne ne pense.

    Pour revenir à la bourse, regarde le comportement du crack précédent : bulle internet. ça a bien baissé, ça a repris de 30% pour recraquer derrière. Reprends le cac 40 du 21 septembre 2001 à janvier 2002. Trois mois de hausse, comme maintenant. 5 mois de stabilisation puis recrack de 50% derrière.

    Et pourtant, les média ne disaient pas qu’on était sur une crise identique à 1929 (ou alors, j’ai une mauvaise mémoire, mais c’est possible !!! ).

    Je ne crois pas à une influence si importante de l’attentat du 11/09/2001 sur l’ensemble de l’économie mondiale. Qu’il y en ait eu une, oui, mais à ce point, non.

    D’ailleurs, 50 % de la chute du cac 40 avait commencé avant le 11/09/01.

    Donc, pour faire court : fort risque de crack secondaire baissier pour la bourse.

    Il est urgent d’attendre, en sachant que ça peut se stabiliser pendant 5 mois, sans doute plus vu l’argent que les pompiers pyromanes mettent dans l’économie.

    Un dernier mot sur l’économie japonaise : le nikkei 225 (les 225 plus grandes sociétés japonaises) : de 40 000 en 1990 à 9 225 aujourd’hui avec quelques rebonds au dessus de 20 000 => 19 ans de baisse !!!

    Le scénario japonais n’est peut-être pas à exclure !

    Et un dernier point pour te miner le moral : regarde les taux directeurs japonais depuis 1990 !

13. admin mai 23rd, 2009 at 9:37 13

    Tu devrais rédiger des articles sur mon blog tellement tu as de choses intéressantes à dire ! Dommage que ce soit confiné dans les commentaires d’un article… (Mais bon c’est un autre sujet).

    En tout cas merci pour ton analyse, tes conseils et ton point de vue.

    Si je peux me permettre, je trouve que tu es un peu pessimiste et j’ai l’impression que tu doutes que le cac40 ou l’immobilier vont remonter. Personnellement, je pense que le cac40 ne peut faire que remonter sur le long terme (j’insiste sur ce point). J’ai d’ailleurs programmé des versements tous les mois vers un tracker du cac40 sur mon assurance vie (boursorama moi aussi !). En effet, je ne pense pas que des entreprises aussi bien établies comme EDF, TOTAL ou l’OREAL puissent s’effondrer du jour au lendemain.

    Concernant l’immobilier, je suis un peu moins optimiste car je pense que les prix ont beaucoup trop augmenté ces dernières années. Il faut bien que les prix redeviennent accessible sinon on ne vendra plus rien. Après je ne sais pas si cela se répercute aussi sur les SCPI ? Je pensais (naïvement peut être) que ce serait justement une opportunité d’affaire. Les prix étant bas, on peut acheter plus de biens immobiliers, qui vaudront plus que lors de leur achat.

14. Rémy mai 23rd, 2009 at 10:45 14

    Pour la bourse, oui, je suis pessimiste.

    ceci dit, il faut parfois prendre des risques.

    Tu as bien fait de prendre position sur l’énergie (total et edf), c’est en effet crucial : le pétrole est en train de remonter, et edf est un des rares producteurs avec une forte densité d’énergie nucléaire qui devra se développer pour éviter un effet de serre trop important.

    Une autre tendance forte, c’est la crise du dollar, de la monnaie en général. As-tu regardé l’évolution historique du cours de l’or ?

    Le dollar vaut de moins en moins d’or, signe d’inflation.

    Je pense qu’il va y avoir 3 ans de déflation, puis, en étant optimiste, l’économie va repartir, mais nous allons avoir une inflation forte. Cependant, je ne mets pas ma main à couper que ça va se passer comme ça.

    Pour l’immobilier, on est à un an de baisse. C’est rien.

    La dernière fois, c’était 7 ans de baisse avant d’atteindre le minimum, 5 ans de baisse avant d’atteindre des prix raisonnables.

    Aller, je mets une petite observation sur l’immobilier :

    Revenus moyen des ménages : 2 475 € / mois.
    Loyer maxi : 816 € /mois (33%).

    Emprunt maxi sur 25 ans à 5% : 140 000 €

    Donc : 1 ménage sur 2 ne devrait pas acheter un bien à plus de 140 000 € (les économies potentielles seront absorbées par les frais de notaire et les frais annexes).

    Enfin, ça ne doit pas tout à fait être ça, car je fais l’amalgame entre le revenu moyen et médian. Pour un premier ordre de grandeur, ça donne quelques idées.

    http://www.lafinancepourtous.com/Niveau-et-composition-des-revenus.html

    Pour avoir l’estimation du prix au m², le site Paris notaires permet de suivre quelques prix :

    http://www.paris.notaires.fr/art.php?cID=466&nID=1398

    ça donne donc un appartement d’environ 50 m² dans les grandes villes de france, et difficilement une maison à Poitiers ou Limoges.

    Si tu veux agréger mes posts pour en faire un article, tu peux ! A condition de citer les sources et les références vers les liens. Je tiens particulièrement que les sources apparaissent pour que chacun puisse aller vers l’information disponible sur le net.

    R!

15. Rémy mai 23rd, 2009 at 21:48 15

    Une petite image

    Dow Jones pendant la crise de 1929.

16. tchuchiii mai 31st, 2009 at 19:51 16

    Merci pour vos échanges très intéressant.

    Malgré tout, je ne suis pas tout à fait du dernier avis..ma foi très pessimiste sur l’économie, car les fondamentaux des plus grosses entreprises restent bons..CA, RN, Fonds propres..ce qui explique peut etre la resistance du CAC?
    Par contre, pour ce qui concerne l’injection massive de fonds dans l’économie? Tu parles des garanties des etats à leur banque?
    Ce ne sont que des garanties..tu trouve que le plan de relance de l’économie en France est efficace??

17. admin juin 1st, 2009 at 5:06 17

    Bonjour Tchuchiii
    Qu’entend tu par CA et RN ? Chiffre d’affaire ?

18. tchuchiii juin 3rd, 2009 at 23:24 18

    oui, CA= Chiffre d’Affaire et RN=résultat net
    juste pour dire que les plus grosses entreprises n’ont jamais dégagé autant de bénéfice, et que maintenant 20% de croissance annuelle de bénéfice engendre une baisse du cours des actions car le marché en attendait 30%.. On marche sur la tete

    bref, t’as trouvé ton marché niche??

19. Rémy juin 8th, 2009 at 19:46 19

    Les résultats que nous voyons sont ceux de l’année dernière.

    La crise en Europe n’est pas franchement arrivée (sauf en Angleterre). Voir blog de Jorion.

    Nous sommes dans une phase transitoire.

    Certaines personnes affirment que les remontées des bourses sont artificielles (la chronique agora).

    Le graphe du Dow Jones de 1929 montre que la bourse a remonté pendant peut être 4 mois avant de descendre pendant 2 ans et demi.

    Les choses ne se reproduiront peut-être pas.

    Une heure de video pour vous présenter Jorion :

    http://www.dailymotion.com/relevance/search/Paul+Jorion/video/x9hzmv_parlons-net-recoit-paul-jorion-5609_news

    Je ne suis pas un pessimiste délibéré, je n’ai juste pas les moyens de me faire avoir.

    J’aimerais passer la crise avec le moins de conséquences financières possible.

20. Rémy juin 8th, 2009 at 19:48 20

    Philippe Béchade trouve bizarre que les volumes lors de la montée de la bourse sont constants ( volume = prix * qté).

    Les prix ont augmenté de 30%, donc les quantités ont diminué de 30%.

    C’est bizarre, non ?

    C’est comme si des investisseurs utilisaient la même somme totale pour faire augmenter les cours.

21. admin juin 9th, 2009 at 19:38 21

    @Rémy : Je t’avouerais que j’ai un peu de mal à suivre Rémy. Visiblement tu en connais beaucoup que moi sur le sujet !

    @Tchuchiii : Tu parles d’une niche pour ma création d’entreprise ? Non je n’ai pas encore trouvé, mais je suis sur plusieurs pistes ! Une fois fixé sur un projet, je ferais un nouvel article pour le présenter. Et toi tu cherches quelque chose ? Tu as des idées ?

22. tchuchi juin 10th, 2009 at 21:05 22

    keske tu ns racontes mimi..les prix ont augmenté de 30% rien que ca..mais que fait la BCE???

    oui j’ai des idées guillaume..mais pas encore la bonne?
    par exemple, l’année derniere je voulais faire un site internet combienjevaux.Com pour donner des fourchettes de salaires aux salariés, suivant leurs job, expérience, secteur d’activité..je voulais aussi revendre ces infos a des boites de recrutement…résultat on m’a un peu découragé et jsui pas passé à l’action
    et qq un a créer jobfact.Com, sur le meme principe que mon idée mais en pas très bien fait je trouve(et avec un nom – bien?) et il prévoit 20ME de CA en 2011..
    mais j’ai d autres id..et toi,tpeu m en dire plus?